房地产预售制度

商品房预售是指房地产开发企业将在建房屋提前出售给购房人，购房人提前支付定金或房款的行为。 具体来说，正在建设的、尚未建成的、不能交付使用的、未取得房屋产权证的，习惯上叫期房。

商品房预售许可制度的建立，与我国房地产市场的发展历程密切相关。 长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。 商品房预售制加快了建设资金周转，提高了资金使用效益，降低了资金使用成本。

我国商品房预售法律制度规定的商品房预售，具有以下五个明显特征。

第一，预售商品房应当是商品房项目建设的房屋，不是政府批准的部分社会福利性房屋，也不是部分社会保障性、社会救助性房屋，更不是部分单位内部自建的集体住宅和城镇居民购买住宅用地建设的非社会化、商品化住宅。 因此，这类房屋具有明显的社会化、商品化、公开销售的特点。

二是预售商品房为特定状态的房屋，即已开工建设、处于正常工程建设状态但尚未竣工的商品房。 既不是尚未开工的商品房项目，也不是已竣工交付使用的商品房，更不是已经停工无法继续建设的“半吊子”工程，更不是建设时停工无法预计和确定竣工时间的商品房工程项目。

三是预售商品房客观存在，处于正常施工建设状态。 也就是说，作为商品房，在竣工交付之前是不现实的。 因此，作为工程建设中、尚未竣工交付、现实中不存在的房屋提前出售，是预售的最显著特征。

第四，商品房预售人的主体是特殊商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具备法定性和特定性的商品房开发企业。 购房人是社会的不特定主体，购买预售商品房的市民可以成为商品房预售的买方。

第五，商品房预售，应当按照有关法律规定，具备必要条件。 特别是具备经政府有关部门批准的商品房预售许可证，并向购房人公示预售商品房资料及有关法律规定，具有法定公开性。