深圳推动二手房“带押过户”模式是怎么回事？二手房“带押过户”什么意思？

据近日多家主流媒体密集报道，深圳市住房建设局等六部门印发了《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知，旨在提高深圳二手房交易效率和便利性，降低二手房交易成本。 此外，在二手房交易过程中，买卖双方可以选择适用二手房“过户带房”模式，明确交易房产除原银行贷款抵押外还应当具备不设其他抵押的条件。 看到这里，可能很多人会怀疑二手房是不是意味着“有房可住”。 具体的操作流程是什么？

深圳推动二手房“带押过户”模式

1月5日，深圳市住建局等6部门印发了《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知。 通知称，二手房“房贷”模式是指有担保的房地产，在不提前还款的情况下，办理房贷，再抵押房贷发放新贷款，实现以购房款还旧(用买方购房资金在二手房“可转让”中，推行“顺序抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。 在二手房交易中，买卖双方可以选择适用二手房“质押”模式，交易房地产除原银行贷款抵押外还应当符合不设其他抵押的条件。

通知指出，稳步推进试点，鼓励全面探索。 在试点范围方面，先由买方统一支付，或试点双方贷款银行同为一家银行的二手房“过户”，然后逐步推广到双方贷款银行买卖不同银行的“过户”业务。 同时，鼓励各银行先试点买卖双方贷款银行不同银行的“押汇”业务。 在试点上，鼓励在“顺序质押”“双预告登记”模式外，积极探索其他模式，为全面推进二手房“过户”积累经验。

二手房“带押过户”什么意思？

过户是指有抵押的房地产在不提前偿还的情况下完成过户，取得新的抵押，发放新的贷款。 以前的传统模式是，如果要将抵押的房地产带走，必须先筹措足够的资金将剩下的贷款本金还清。 比如利用购房首付支付，不够的再借一次，拿回房贷证明后，取消原房贷登记，再交易给新购房人。 由于该方法在使用中限制多、风险大、手续流程复杂，同意的银行很少。 但据目前所知，二手房房贷在济南、青岛等城市推出，并在工商银行、建设银行、北京银行等多家银行试点成功，是为提高二手房交易便利化而推出的一种新型模式。

除深圳外，2022年12月底，东莞市住房和城乡建设局也发布了《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》 (以下简称《通知》 )，介绍了“推门”模式。

据《通知》介绍，推行存量商品房“推户”模式，在有效降低房屋交易风险和成本、缩短房屋交易周期、激发存量商品房市场交易活力的同时，还将拓展新商品房市场和存量商品房

据不完全统计，自2022年8月以来，已有20多个城市推出二手房“包房”交易模式。 其中既有深圳、广州、东莞、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

深圳二手房“带押过户”具体流程

(一)“顺位担保”处理流程

1、买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。

2、买卖双方到选定的资金监管机构(如银行、公证机构)办理资金监管手续，对买方购房款(包括首付和银行贷款)进行监管。 同时，买方向银行申请贷款。

3、买方贷款审核通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同在线申请“转移登记抵押权变更登记抵押权设立登记”合并办理，逐级设立新抵押权。

4、不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行的申请，同时完成三项登记事项，记载不动产登记簿，向买方贷款银行推送抵押登记电子凭证。

5、买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款。 涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按操作流程进行贷款。 资金监管机构用监管账户购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结算贷款。

6、卖方贷款银行结清贷款后，网上提出注销抵押申请，买方贷款银行抵押权顺位相应前移，即第二名至第一名抵押。

7、资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

(二)“双重预告登记”手续

1、买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。

2、买方贷款审核通过后，买方贷款银行会同买卖双方，在线申请二手房搬迁预告登记及抵押预告登记。

3、不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方的申请，完成“双重预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，向买方贷款银行推送抵押预告登记电子凭证。

4、买方贷款银行根据抵押预告登记结果全额贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后按操作流程贷款。 买方的首付和银行贷款直接存入买卖双方在供销协议约定的资金供销账户进行监督。 公证机构出具相关材料，送达买方贷款银行、买卖双方。

5、购房款到供销账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向房地产登记部门申请双预告登记转入本登记。

6、房地产转移登记完成后，供销机构用供销账户购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。 卖方贷款银行在线提出抵押贷款申请，房地产登记部门在线审核，卖方本人提出抵押贷款，银行也可以在线确认申请。 不动产转移登记不能完成的，由供销机构将供销账户购房款分别退还买方贷款银行和买方本人。

二手房交易详细流程

1、选择房源

购买二手房的第一步是找购房人。 事实上，购房者可以通过很多渠道获得二手房。 你可以去房地产中介机构寻找购房人的信息，或者介绍亲戚朋友、熟人、同事。 此外，还可以关注当地房地产网站和报纸上的信息。

2、实地看房确认产权

购房者可以根据自己的需求选择房源，可以通过观察二手房周围的环境、配套和房屋质量进行考察。 并了解房屋整体现状和产权状况，要求卖方提供合法证件。 这包括房屋所有权证书、身份证及其他证件。 也可以查看购房时的相关凭证，如购房发票、契税发票等，确认房屋产权归属作为辅助证据。

3、签订合同

买卖双方确定购房意向后，可以着手签订房屋买卖合同。 购买者确认销售者证件，合法的，购买者可以支付购房前的存款，然后交易双方可以签订房屋买卖合同。

房地产交易双方经协商，就房屋位置、产权状况和成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致后，双方至少签订一式三份房屋买卖合同。

4、银行贷款

如果购买者不是一次性支付房贷，就需要办理支付贷款的手续。 签订房屋买卖合同后，买卖双方共同向贷款银行办理贷款手续，银行审核买方资信，评估双方拟交易的房屋并确定买方贷款额度，批准买方贷款，双方完成产权登记变更，买方收到房屋权证后，银行给予贷款

5、申请过户

买卖双方一起向房地产交易管理部门提出申请，然后管理部门需要检查相关证件，审查产权。 对符合上市条件的房屋准予办理过户手续； 没有产权或者部分产权未经其他产权共有人书面同意的拒绝申请，禁止上市交易。

6、纳税

按照有关规定二手房过户需要交纳房屋买卖税的，可以先由有关部门根据交易房屋产权状况和购买对象，按照交易部门预设的审批权限逐级申报审批后，由交易双方办理合同签订手续。

之后，进行税金的缴纳。 税收的构成很复杂，取决于交易者的性质。 例如，房改住房、危改住房、经济适用房和其他商品房税费构成存在差异。

7、办理产权转移手续

买卖双方在房地产交易管理部门办理产权变更登记后，买方凭收到房屋所有权证的通知书向发证部门申请新的产权证书。

8、房屋交接

二手房买卖合同手续完成后，将按照合同约定的时间交房。 有些房主不能按照合同约定继承房屋，所以签订合同时，必须明确写下交付时间和违约责任等。 房子交接后，还要注意房地产的交接。 牵扯到物业费的问题，不能错过这一步。